Kulu on tsiviilõigusliku tehingu eseme üks peamisi tunnuseid. Millised on selle märgid? Kuidas väärtusi klassifitseeritakse? Mis eesmärgil ettevõtluses või kinnisvaraäris vastavaid näitajaid arvutatakse ja milliste meetoditega?
Mis on "kulu" ja "hinnang"
Enne väärtuse tüüpide ja nende liigitamise põhjuste uurimist määratleme, mis see on. Kriteeriume, mis võimaldavad anda sellele maailma ja Venemaa majandusteadlaste seas üheselt mõistetava tunnuse, on üsna palju. Kõige populaarsem on see: kulu on rahasumma, mis seatakse tehingu tingimuseks tsiviilõiguslike suhete subjektide vastastikuse suhete protsessis omandiõiguste või muude objekti kasutamise mehhanismide eeldataval ülemineku hetkel. Mõiste "hindamine" on omakorda seotud kõnealuse summa kindlaksmääramise mehhanismiga.
Hindamise aspektid
Hindamisobjektideks võivad olla kinnisvara, teenused, transport, majapidamistarbed, intellektuaalomand – kõik see, mis on eraõiguslike ja juriidiliste isikutega seotud tehingute võimaliku subjektina ette nähtud tsiviilõiguses. rahalise väärtuse määramise kord,mille üleandmine ühelt õigussuhete subjektilt teisele on varaliste õiguste ülemineku aluseks, toimub mõlema poole tunnustatud meetodite abil. Neid võivad pakkuda ka kolmandad osapooled, kuid kokkuleppel tehingu peamiste osalejatega.
Seda või muud liiki kaupade, vara või teenuste väärtust saab määrata olenev alt õigussuhete iseloomust, poolte taotlusel või seadusest tulenevate nõuete alusel. Nii et näiteks kinnisvaratehingute puhul on hindajate kasutamine omandi registreerimisel paljudel juhtudel kohustuslik.
Hindamine läheneb
Hindamist, aga ka näiteks väärtuse tüübi määramist saab läbi viia erinevate lähenemiste raames. Venemaa äripraktikas on kolm peamist: kasumlik, võrdlev ja kulukas. Mõelge nende olemusele.
Sissetulekumudel hõlmab meetodite kasutamist, mis põhinevad hinnangulise tulu arvutamisel hindamisobjekti uue omaniku võimalikust kasutamisest – näiteks rentimisest. Võrdlev mudel hõlmab arvude uurimist, mis iseloomustavad mõnede objektide vara väärtuse tüüpe, teiste näitajatega, mis on põhiliselt väga sarnased. Näiteks hindaja korterile sobiva rahalise näitaja määramisel uurib reeglina olemasolevaid ettepanekuid kinnisvaraturul. Kulumudeli raames arvutatakse välja võimalikud kulutused, mis on vajalikud objekti funktsionaalses korras hoidmiseks. Kui a,Oletame, et inimene ostab traktori, siis tema palgatud hindaja peab selle transpordiliigi maksumuse määramisel arvestama võimalike seadmete remondiga kaasnevate kuludega.
Väärtuse prognoosi tulemus
Kui kinnisvara väärtuste liigid on analüüsitud ja asjakohane hinnang antud, saab tulemust kasutada tehingu lõpliku hinna määramisel. Või muuks otstarbeks – näiteks kindlustuslepingu sõlmimisel, laenu andmisel, osaluse müümisel vms. Mõelgem, milliseid väärtusliike eristavad Venemaa ekspertide erinevate objektide hindamisel. Ja ka seda, kuidas asjakohast teavet saab praktikas kasutada.
Väärtuste klassifikatsioon
Millist tüüpi konkreetse hindamisobjekti väärtust eristavad kaasaegsed eksperdid? Siin on palju klassifitseerimiskriteeriume. Vaatleme üht Venemaa majandusteadlaste seas levinumat mudelit.
See sisaldab eelkõige turuväärtust. See on hind, mille väärtus fikseeritakse objekti hindamise ajal, eeldusel, et see müüakse konkurentsisegmendis. See tähendab, et õige maksumuse määramise eelduseks on avaliku teabe kättesaadavus toote hinnakujunduse põhimõtete kohta, oluliste hinda mõjutavate väliste (regulatiivsete) tegurite puudumine.
Vaatletud mudelis on investeeringu väärtus. Selle näitajad tuvastatakse selleks, et anda teavet teatud objektile investeerimisest huvitatud isikutele. Mõningatel juhtudelinvesteeringu väärtus võib ühtida turuväärtusega. Kuid see ei ole alati nii. Mõnikord arvutatakse samaaegselt investeeringu väärtusega ka objekti likvideerimisväärtus. Selle väärtus väljendab tehingu eseme edasimüügil saadava tulu tõenäolist summat.
Katastriväärtus on olemas. Selle asutamise eesmärk on objekti kandmine teatud riigi- või tööstusregistrisse koos hilisema teabe kasutamisega vastavate avaldustega. Reeglina räägime sel juhul maksude arvutamisest. Katastriväärtus on kinnisvara puhul tavaliselt turuväärtusest madalam või ligikaudu võrdne sellega.
On olemas ka selline asi nagu kindlustusväärtus. See hõlmab kindlustuslepingujärgsete maksete summa arvutamist. Mõnel juhul arvestatakse sellega samaaegselt ka objekti asendusmaksumust. See juhtub näiteks siis, kui vastav leping kindlustusseltsiga ei näe ette rahalist hüvitamist, vaid objekti viimist algsesse tööseisundisse kahju või rikke korral.
Seega oleme vaatlenud 4 väärtustüüpi, mis on vene majanduskoolkonnas kõige levinumad, ja ka mitmeid üksteist täiendavaid. See nimekiri pole muidugi ammendav. Erineva juriidilise staatusega objektide omadustega on seotud eraõiguslikud turuväärtuse liigid, aga ka investeeringud ehk katastrilised. Liigume nüüd edasi nende objektide olemuse uurimise juurde, mille suhtes vastav parameeter arvutataksepraktilise tähtsusega aspekt.
Ettevõtte hindamine
Muidugi on palju kindlat tüüpi objekte, mille suhtes väärtus määratakse. Venemaa äripraktikas on kõige sagedamini ette nähtud äri ja kinnisvara. Esimesel juhul hinnatakse ettevõtete koguvara, juhtimispõhimõtteid ja kasumit tootvaid tegevusi. Enne ettevõtte väärtuse tüüpide uurimist on kasulik kindlaks teha eesmärgid, millega vastava hindamise subjekt seisab.
Miks väärtustada äri? Esimene võimalus on siin ettevõtte müügiväljavaated. Ettevõtte omanik võib otsustada asuda mõnele muule ettevõttele, kuid esm alt on kasulik senine võõrandada. Samuti saab äritegevuse hindamist läbi viia ettevõtte juhtimise kvaliteedi parandamiseks, juhtimissüsteemi võimalike puudujääkide väljaselgitamiseks. Teine võimalus on tõmmata investorite tähelepanu juhuks, kui käibekapitali napib või on ettevõte võtnud ülesandeks turgu laiendada, mille tulemusena tekib vajadus lisavahendite järele. Ettevõtluse hindamist saab läbi viia laenu taotlemisel – just tema on reeglina juhendiks pangapoolse laenu andmise otsuse tegemisel.
Ettevõtte hindamisväärtused
Millised väärtused on ettevõtete hindamisel kaasatud? Milliseid põhimõtteid siin kõige sagedamini kasutatakse? Peamised väärtuse tüübid, mida ettevõtte hindamisel kasutatakse, on turg ja investeering. Mõnede ekspertide sõnul ettevõtte ostmise võimalust arvestadesasjakohaste väljavaadete analüüsimisel on partneril soovitatav keskenduda teisele suunale. Kuna ettevõtte tüüpiline "turu" hind on näitaja, mis ei räägi alati üheselt ettevõtte arengupotentsiaalist. Aga kui me räägime selle tuvastamisest, siis vajalike arvude arvutamise põhiprintsiibid võivad põhineda:
- saadaolevate näitajate võrdlemisel teistele turuosalistele tüüpiliste näitajatega;
- ettevõtluse konkurentsieeliste uurimisest;
- hinnangut andvate ekspertide subjektiivsest nägemusest;
- välistegurite mõju uurimisest.
Ettevõtte investeeringuväärtuse määramisel võivad kehtida samad põhimõtted, kuid lisaks neile on lubatud kasutada ka mitmeid muid:
- äritegevusega seotud subjektide käitumise modelleerimine (tegurite mõju);
- kasumlikkuse arvutamine (turuväärtuse tõus aja jooksul).
Konkreetsed kulunäitajad võivad potentsiaalset ettevõtte ostjat või investorit rahuldada, olenev alt sellest, milline on ettevõttesse tehtava investeeringu hinnanguline suurus ja millised on nende tasuvuse väljavaated. Paljudel juhtudel võivad investeeringud olla krediidipäritoluga. Võimaliku kasumi väärtus ei peaks mitte ainult erinema nullist, vaid tagama ka intressi maksmise pangale. Täiendavad juhised investorite otsuste tegemisel, välja arvatud ettevõtte turu- ja investeeringuväärtust kajastavad näitajad, võivad olla järgmised:
– ettevõtte eeldatav jätkusuutlikkus (võimeaja jooksul tulu teenima);
- tasuvusaegade korrelatsioon konkureerivate ettevõtetega (võib-olla on investoril tulusam investeerida teise ettevõttesse ja ostjal - see omandada);
- partneritevahelise usalduse tase.
Eelnimetatud kriteeriumid võivad olla üsna subjektiivsed. Seetõttu on äripraktikas ettevõtte turu- ja investeeringuväärtus parameetrid, kuigi olulised, kuid mitte alati võtmetähtsusega.
Teine võimalik tegur on ettevõtte investeeringu või võimaliku ostu hindamisega seotud tööde maksumus. Kui ettevõtte uurimisega võivad kaasneda märkimisväärsed investeeringud, mis ei too kaasa reaalset kasumit (näiteks välisekspertide, audiitorite ja analüütikutega kontakteerumine), siis on tõenäoline, et investor või ettevõtte potentsiaalne ostja eelistab äritegevusega mitte tegeleda. konkreetne ettevõte.
Kinnisvara hindamine
Kasulik on uurida, millised on kinnisvara väärtuse liigid ja milliseid lähenemisviise selle hindamisel rakendatakse. Aga kõigepe alt, nagu ettevõtluse puhul, määratlegem eesmärgid, mida taotlevad vastavat liiki tsiviilõiguslikes tehingutes osalejad. Vajadus uurida kinnisvara väärtuse liike, samuti pöörduda hindaja teenuste poole, tekib järgmistel põhijuhtudel:
- toimub tehing korteri, büroo, muu hoone või ruumi müügiks;
- hinnatakse ettevõtte varasid;
- maksustamisbaasi suurus määratakse varaliselttasud.
Muidugi, praktikas võib kinnisvara hindamisel põhjuseid olla rohkem. Näiteks tuleb mõnel juhul lisaks põhiprotseduuridele kindlaks määrata ka hinnanguliste kulude liigid. Või - võimalusena - hinnata kinnisvara, et see riigi vajadustele üle anda.
Kinnisvara hindamine
Eespool märkisime, et ettevõtte väärtuse peamised liigid on turg ja investeering. Kinnisvara osas saab uurida samu parameetreid, kuid reeglina tuleb lisaks veel hulk teisi. Nimelt - objekti katastri- ja kindlustusväärtus. Mõnel juhul määratakse ka likvideerimine. Turu- ja investeeringuväärtuse määramise tunnuseid oleme juba eespool käsitlenud. Kinnisvara puhul on üldpõhimõtted ja -meetodid vormilt üldiselt sarnased ettevõtete hindamisel kasutatavatega. Neid kasutatakse ainult siis, kui need on asjakohase turu spetsiifikaga paremini kohandatud: "konkurents" asendatakse "seisundiga" (remondi tase, viimistlusmaterjalid ja selle kvaliteet jne), "kasumlikkus" - eeldatav " tõuseb".
Uurime nüüd, kuidas arvutatakse katastri-, kindlustus- ja likvideerimisväärtusi. Kõigil neil on teatud eripära. Igat loetletud väärtustüüpi iseloomustavad hindamismeetodite tunnused. Mõelge neile.
Kui me räägime kinnisvara katastriväärtusest, siis hindaja võtab aluseks metoodikakajastuvad asjakohastes seadusandlikes allikates, Rahandusministeeriumi ja teiste eluasemealase teabe praktilise kasutamise eest vastutavate osakondade soovitustes. Mõnel juhul võidakse kasutada ka objekti turuväärtuse määramisel spetsiifilisi kriteeriume. Uurida saab erinevaid tehnilisi dokumente.
Kui ülesandeks on kinnisvara kindlustusväärtuse määramine, siis sellisel juhul juhindub hindaja reeglina peamiselt turumeetoditest, kuid kohandatuna ostu-müügitehingu tegeliku sisuga. Näiteks kui inimene ostab korteri hüpoteegiga, siis saab kindlustuskulu sisse arvata vaid laenusumma. Ja sel juhul võib vastav kindlustusandjatega sõlmitud lepingujärgse summa arvutamise alus olla väiksem kui siis, kui aluseks võetaks korteri puhas turuväärtus.
Hüpoteek on näide turusegmendist, kus eseme likvideerimisväärtus võib olla tsiviilõiguslike tehingute subjektide jaoks praktiliselt oluline. Kui näiteks eraisik või organisatsioon ei täida laenu tagasimaksmise tingimusi, otsustab pank tõenäoliselt panditud vara müüa. Isegi enne laenu töötlemise tehingu allkirjastamist võib finantsasutus soovida analüüsida projekti likvideerimiskomponendi väljavaateid.
Pange siiski tähele, et mõned eksperdid peavad pankadega suheldes kinnisvaratehingute puhul kohatuks kasutada terminit "likvideerimisväärtus". Juhtumsee, et vaikimisi ei tähenda hüpoteegi seadmise leping korteri kohustuslikku üleandmist panga omandisse - see on vaid laenu tagatis. Likvideerimisväärtus tähendab puhtal kujul hinna arvutamist, millega objekti (näiteks ettevõtte) omanik saab oma vara müüa (näiteks ettevõtte pankroti tõttu). Seetõttu tuleks kõnealust terminit kinnisvaraga seoses kasutada ettevaatusega.
Kulu on püsiv väärtus?
Paljud kaasaegsed majandusteadlased arvavad, et mitte. Kui me ei räägi muidugi turumajandusest, kus on koht nõudlusel ja pakkumisel põhineval vaba hinnakujunduse mehhanismil. Sõltumata sellest, millist tüüpi kaupade väärtust uuritakse, on igaüks neist muutuv väärtus, ligikaudne suunis, mida tehingu osapooled saavad konkreetsel ajahetkel kasutada. Muidugi on tööstusharusid, kus vastavate näitajate volatiilsus on minimaalne – näiteks turusegmendid, kus domineerivad riigitellimused. Kuid see on pigem erand. Võimalus navigeerida muutuvas kulude keskkonnas on iga kaasaegse ettevõtte üks olulisemaid konkurentsieeliseid.
