Selleks et inimesed saaksid elada puhastes ja renoveeritud majades, nautida maja läheduses jalutamist, on vaja säilitada kogu avalike teenuste süsteemi toimimine, korraldada õigesti ühisvara kasutamine, hoolitseda elanike mugavust ja hooviala heakorrastamist. Kes peaks seda tegema? Ilmselgelt on kortermaja (MKD) elanikel vaja ära teha oluline töö, et organiseerida selline organ, kes hoolitseb kvaliteetselt ja õigeaegselt ühisvara eest ning hoiab nende huvides maja puhtuse ja korras. Kõiki koduhooldustöid nimetatakse MKD juhtimiseks.
Kuidas täpselt saab MKD-d rakendada?
Paljud on kuulnud, millised MKD haldamise meetodid praegu eksisteerivad. Kuid sageli pole lihts alt piisav alt aega detailide mõistmiseks, kuigi need teadmised on väga kasulikud.
Vene Föderatsiooni eluasemekoodeksis on MKD haldamise meetodid sätestatud väga arusaadaval viisil (artikli 161 2. osa). Kuid mitte kõik neist ei kehti igas kodus. Kui MKD-s on vähem kui kolmkümmend korterit,eluasemealased õigusaktid pakuvad MKD haldamise viisina otsest haldamist. Sel juhul sõlmivad lepingud tarnijate, remondimeeste, koristajate ja muude töötajatega korteriomanikud, kes vastutavad kontrolliorganisatsioonide ees ja maksavad trahve tuleohutuse, õnnetuste, enneaegse prügiveo probleemide korral. Juhtimist viib tavaliselt läbi elanike initsiatiivrühm või valitud esindaja pro bono põhimõttel. Kuid MKD ülalpidamise ja toimimise tegevuste elluviimine on suur töö, seetõttu on mõistlik paigaldada väikemajadesse otsejuhtimine MKD haldamise viisina. Igal üürnikul on oma nägemus ideaalsest majast ja sissepääsust, seega mõjutab elanike arv otseselt kompromissi saavutamise võimalust ning konfliktide ja arusaamatuste tõenäosust.
Teine eluasemeseadustikus määratud MKD haldamise võimalus on teatud tüüpi juriidilise isiku juhtimine. Eelkõige võib selline isik olla majaomanike ühing (HOA), elamukooperatiiv (HC) või muu spetsialiseerunud tarbijate ühistu (PC). Selle majandamisviisiga volitavad korteriomanikud juriidilist isikut sõlmima lepinguid jooksvateks remonditöödeks ja kõigi majapidamisega seotud aspektide kohta, samuti veevarustuse, kanalisatsiooni, kütte ja muude teenuste osutamiseks.
Kolmas võimalus hõlmab lepingu sõlmimist haldava organisatsiooniga, kes teostab kõikMKD-le pakutavate teenuste valikut ja vastutada samal ajal kontrolliasutuste ees Venemaa õigusaktide nõuete võimalike rikkumiste eest.
Kes teeb valiku MKD haldamise kohta?
Korteriomanikud ei kontrolli mitte ainult oma ruutmeetrit, vaid peavad ka hoidma ühisvara heas seisukorras. Seetõttu sisaldab Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks käskkirja, mille kohaselt saavad majaomanikud otsustada, kuidas nende maja majandatakse. Enne MKD haldamise meetodi valimist peaksid korteriomanikud põhjalikult uurima oma eripära, milline neist sobib majale kõige paremini, võttes arvesse selle vanust, seisukorda ja muid omadusi, ning seostama selle omanike valmisolekuga majapidamiseks. hallata oma kodu ja maksta õigeaegselt kommunaalmakseid.
Lõplik valik tehakse omanike üldkoosolekul, mida saab läbi viia isiklikult või korraldada ilma kõigi elanike isikliku kohalolekuta. Selleks, et koosoleku otsus kehtiks, peavad selle poolt hääletama elanikud, kellel on kokku 50 protsenti või enam häältest. MKD üldkoosoleku valikuga, kuidas MKD-d juhtida, peab iga MKD-s üürnik rangelt aktsepteerima, isegi hoolimata koosoleku enda võimalikust ärajätmisest. Kui koosolek toimub tagaselja, loetakse osavõtuks omaniku poolt oma otsuse õigeaegset kirjalikku üleandmist. Sellise korteriomanike koosoleku tulemus fikseeritakse MKD majandamisviisi valimise protokollis, mis pannakse sissepääsudesse nii, et iga omanikkorterid oli temaga kindlasti tuttav. Avaliku väljapaneku teeb koosoleku algataja kümne päeva jooksul pärast otsuse tegemist. Samamoodi realiseerub üldkoosoleku korraldamise kaudu võimalus muuta MKD juhtimisviisi
Kõik ül altoodu on seotud majadega, mis on juba hõivatud. Vastvalminud majadega on aga olukord teine. Tihti juhtub, et uues hoones ei ole kõigil üürnikel omandiõigust, näiteks on tegemist kauakannatanud aktsionäridega. Kuna sellistel kodanikel ei ole eluasemeseaduste kohaselt hääleõigust maja valitsemise vormi määramise küsimuses, muutub selle maja haldamise viisi valimine võimatuks.
Mis juhtub, kui MKD-juhtimismeetodit ei valita?
Eluasemekoodeks piirab ajavahemikku, mille jooksul omanikel on võimalus kaaluda ja korraldada HOA loomise või haldusorganisatsiooni valimise protsessi.
määrab juhtorgan. Siin ei ole ühelgi üürnikul õigust keelduda ning iga omanik on kohustatud järgima valitud haldava organisatsiooniga sõlmitud valitsemislepingu sätteid, olenemata sellest, kas see leping talle sobib või mitte. Kuid alati on olemas protseduurvõimalus hetkeseisu korrigeerida ja enne lepingu lõppemist pidada üldkoosolek, et arutada MKD või haldava organisatsiooni juhtimisviisi muutmise küsimust.
Mida sisaldab MKD-s ruumide korrashoid?
Kõik teenused ja tööd, mis on seotud mõistega "MKD ruumide hooldamine", on määratletud eluasemeseadustega. See kontseptsioon hõlmab laias valikus teenuseid vee-, elektri-, gaasi-, soojusvarustuse korraldamiseks, majas elavate kodanike registreerimiseks, raamatupidamisteenusteks, tehniliseks toimimiseks, sanitaarhoolduseks.
Tehniline käitamine hõlmab omakorda hoone insenersüsteemide hooldust ja remonditöid. Sanitaarhooldus hõlmab kõiki meetmeid puhtuse ja korra säilitamiseks majas ja sellega külgneval territooriumil, näiteks puhastamine, desinfitseerimine, deratiseerimine, desinfitseerimine.
Mida HOA teeb?
See MKD kui HOA haldamise viis ilmneb juhul, kui mõned üürnikud sooviksid kontrollida oma kodu hoolduskulusid. HOA juhtimine ei teki nullist, vaid luuakse alati kõige aktiivsematest ja huvitatud elanikest. Ja kuigi sellistel ettevõtlikel kodanikel ei ole alati täielikke teadmisi õiguslikust alusest ja teadmised kommuna alteenuste valdkonnast, on edukas töös oluline tegur soov oma kodu paremaks muuta. HOA juhatus peab tegema lepingulisi töid koristamise, prügi kõrvaldamise, insenerikommunikatsioonide korrashoiu ja muude aspektide osas.maja ja sellega piirneva territooriumi korrashoid. Korra hoidmine ning sanitaar- ja tuleohutusstandardite järgimine on samuti HOA oluline funktsioon. Juhtimise rahaline pool hõlmab raamatupidaja kohalolekut HOA-s, et pidada arvestust üürnike poolt kommuna alteenuste eest tasumiseks üle kantud raha ja maja vajadustele kulutatud raha üle. HOA lisatulu võib saada ühisvara mis tahes osa rentimisest.
Kui omanik ise otsustab, kas ta soovib saada HOA liikmeks või mitte, siis ei ole HOA-l omakorda õigust keelduda oma ridadesse vastuvõtmisest, isegi kui äkki teised HOA liikmed hakkab vastu. Vastumeelsus HOA liikmeks astuda on mõnikord seotud vajadusega maksta lisateenuste eest - turvalisus parklas ja sissepääsu juures, lillepeenrad hoovis, videokaamerad põrandatel. Tõepoolest, HOA liikmetele on maksmine kohustuslik, kui HOA juhatus on sellise otsuse teinud. Väljapääs selles olukorras võib olla individuaalne leping HOA-ga, milles kõik tasud kinnitatakse eelnev alt.
Kuidas fondivalitseja töötab?
Omanike ja spetsialiseerunud haldusfirma vahelise lepingu otsesel sõlmimisel eeldatakse, et ettevõttes töötavad professionaalsed ja kogenud spetsialistid osutavad hooldus- ja sanitaarteenuseid kodus ning kõrgetasemelist remonditööd. fondivalitseja oskab õigesti hinnata tööde vajadust ja keerukust, valida sobivad materjalid, kutsuda õigespetsialistid. Kui haldusfirma töötab mitme majaga, siis on võimalik ka väiksem tööde ja teenuste maksumus. Sageli on aga fondivalitsejaga suhtlemine keeruline ja isegi selline väike juhtum, nagu põlenud pirn, võib olla mitme päeva jooksul ebamugav.
Leping fondivalitsejaga: mis on kõige tähtsam?
MKD valitsemise ühe viisi kehtestamise protseduuri kõige olulisem etapp on fondivalitsejaga lepingu väljatöötamine ja sõlmimine. Lepingu sisu määrab üürnike ja haldusfirma vahelise edasise suhte, sealhulgas lepingu lõpetamise võimaluse maja korrashoiu funktsioonide ebaausal täitmisel. Lepingu tekstis peab olema märgitud kogu majaomand, tööde ja teenuste liigid ja sagedus, mida fondivalitseja on kohustatud tootma, kõigi omanike poolt tehtavate maksete summa ja aeg. Lepingus saab ette näha ka elanikele tehtud töödest aruandluse korra. Kui seda ei tehta, tuleks aruanne omanikele kord aastas saata.
Miks kogutakse MKD nõukogu?
Üürnike ülesandeks on ka valida maja nõukogu juhuks, kui MKD valitsemisviiside hulgast valiti võimalus haldusfirmaga. Tegelikult on volikogu põhiülesanneteks ettepanekute vormistamine ja käimasoleva töö kontroll. Omanike koosolekul teevad volikogu liikmed ettepanekuid, mida täpselt vaja onremontida, millised jooksvad remonditööd võib lükata järgmisse aastasse ja mis nõuavad kiireloomulisi meetmeid, kellele ja mis otstarbeks ühisvara üürile anda ning muud MKD korrashoiu ja haljastuse aspektid. Volikogu ülesannete hulka kuulub ka lepingute ja kokkulepete uurimine, mida tehakse omanike poolt sõlmimiseks majaelanike õiguste ja huvide kaitseks. Arutelu tulemuste põhjal teeb nõukogu oma järeldused ja soovitused kõigi dokumentide kohta. Võib öelda, et MKD nõukogu tõhustab oluliste küsimuste arutamist omanike koosolekutel, suhtleb haldava organisatsiooniga ja kontrollib valitsemislepingu tingimuste täitmist.
MKD halduse erinevate vormide plussid ja miinused
Kui kirjeldame MKD ravimeetodeid võrdlev alt, saame teha järgmised järeldused. Põhimõtteline erinevus seisneb selles, et otsejuhtimine hõlmab kõigi küsimuste lahendamist majaelanike poolt. Kui teised kaks MKD juhtimise viisi võimaldavad teil vastutuse koorma kanda HOA esimehe või haldava organisatsiooni juhtkonna õlgadele. Seevastu sõltumatu juhtimisega saab rahadega opereerida palju mobiilsem alt ning tööde ja teenuste valikut paindlikult hetkeolukorraga kohandada. Kodu vahetult haldavad elanikud saavad isegi oluliselt vähendada oma kodu remondi- ja hoolduskulusid, valides tööde ja teenuste maksumuse osas töövõtjad vastav alt oma soovidele.
Samal ajal eristav tunnuslepingul fondivalitsejaga saavad professionaalsed teenused vastav alt seaduse nõuetele. Üürnike haldamisel või HOA vormis ei osale erihariduse ja -oskustega inimesed alati kodu korrashoiu korraldamises, mistõttu võib tekkida vajadus täiendavate kulutuste tegemiseks personali koolitamiseks elamumajanduse ja kommuna alteenuste ning seadusandluse vallas. Samuti on juhtivatel organisatsioonidel reeglina saadaval spetsiaalne varustus, mis võimaldab pakkuda palju teenuseid kõrgemal tasemel. Üldiselt on kõikidel MKD juhtimise meetoditel omad nüansid, mida tuleb valiku tegemisel arvestada.
Kuhu pöörduda, kui fondivalitsejaga on probleeme?
Maja korrashoiul esinevate defektide korral (näiteks prügi ei viidud õigeaegselt konteineriplatsilt ära, sissepääs ei olnud märgpuhastust, lifti seinad värvitud ja muud rikkumised) on soovitav esm alt pöörduge probleemide lahendamise nõudega otse fondivalitseja poole. Kui fondivalitseja ei vasta, tuleks saata kaebus Riigi Elamuinspektsioonile kontrollimiseks.
Samas on fondivalitseja mõjutamiseks alternatiivseid viise. Nii on Peterburis juba mitu aastat tegutsenud linnavalitsuse loodud portaal “Meie Peterburi”. Sellel saidil saate postitada aruande olemasoleva probleemi kohta, valides sobiva kategooria ja lisades täiendavaid fotosid või dokumente. Pärast saidil registreerumistteade saadetakse töötlemiseks täitjale - haldusfirmale ja linnaosa administratsiooni kontrollile. Samal ajal määratakse automaatselt periood, mille jooksul töövõtja on kohustatud andma vastuse probleemi kõrvaldamise kohta. Sõnumite statistika on linnaosavalitsuste eluaseme- ja kommuna alteenuste valdkonna töö oluline näitaja, mistõttu enamik sõnumeid töödeldakse tõhus alt ja õigeaegselt.
MKD haldamise meetodi määramisega seotud probleemide puhul on portaalis teadete esitamiseks avatud kaks kategooriat: “Rikkumised haldava organisatsiooni valimisel/muutmisel” ja “Rikkumised HOA loomisel”. Samuti kui valitud fondivalitseja kohta infot pole, saab saata sõnumi kategooriasse “Majas puudub info haldusfirma kohta.”
Portaal pakub tohutut valikut kategooriaid maja ja hoovi ühisvara ebarahuldava seisukorra kohta teadete postitamiseks. Teatada saab ka mänguväljaku purunenud kiikedest, ületäitunud prügikastidest ja pesemata treppidest. Populaarseimad majahoolduse kategooriad on "Välisukse ebarahuldav seisukord" ja "Sissepääsu puhastamise ajakava eiramine või mittejärgimine". Esimeses saabuvad teated kiireloomuliste tööde vajadusest sissepääsu jooksva remondi juures, teises - info trepikodade sanitaarseisundi rikkumisest.
Teadlikkus MKD juhtimismeetoditest, nende omadustest, fondivalitseja valimise protseduurist ja selle töö jälgimisest võimaldab teil valida kõige edukama võimaluseteie kodu korrashoid. Elamualaste õigusaktide keerukuse mõistmiseks peate kulutama üsna palju aega, kuid see töö tasub end ära hoolitsetud treppide ja sujuv alt töötavate liftidega.
